Поиск

    Покупка недвижимости на Мальте

    Updated: августа 04, 2020 | 9 минут на чтение.

    Заинтересовались нашими услугами? Наша команда готова помочь Вам.

    Свяжитесь с нами

    Покупка недвижимости на Мальте: Общие сведения

    В последние годы репутация Мальты как залитого солнцем острова, на котором живут дружелюбные англоговорящие люди, серьёзно укрепилась. Кроме того, Мальту признали одной из европейских стран с наиболее благоприятным инвестиционным климатом.

    Когда европейский рынок недвижимости переживал спад, мальтийский — заработал себе завидную репутацию благодаря относительной стабильности и выгодному возврату на инвестиции.

    Подробнее о переезде на Мальту читайте здесь.

    В данной статье, мы раскроем тему, ‘Покупка недвижимости на Мальте’ и дадим некоторые рекомендации тем, кто в заинтересован в покупке, но не знает, как это сделать.

    Вероятно, популярность инвестирования в недвижимое имущество на Мальте во многом связана с тем, что мальтийская правовая система все ещё не предусматривает налог на собственность или богатство.

    Это стало катализатором, который побудил многих иностранцев приобрести недвижимость на Мальте или на острове Гозо, который описывают как место, где «остановилось время». Правильное инвестирование в недвижимость означает, что собственность окупится в течение нескольких лет.

    Дальнейшему росту сектора недвижимости, помимо привлекательных условий по налогам на владение недвижимостью на Мальте для иностранцев, способствуют и другие факторы. Например, новая политика строительства высотных домов.

    Фактически, благодаря этой политике, дополнительная застройка на базе существующих зданий в определённых районах Мальты для многих увеличила возврат на инвестиции, включая владельцев крупных девелоперских компаний.

    Разумное инвестирование в недвижимость – это реальная возможность получать прибыль в долгосрочной перспективе.

    Где покупать недвижимость на Мальте? (Лучшие районы для покупки недвижимости на Мальте)

    При принятии решения о месте расположения приобретаемой недвижимости на Мальте

    • Думайте стратегически,
    • Думайте логически, и,
    • Думайте о долгосрочной прибыли.

    Независимо от того, какую сумму Вы готовы потратить на покупку недвижимости на Мальте, Вы должны убедиться в том, что она находится в районе, популярном среди потенциальных арендаторов.

    Первая инвестиция в недвижимость — это всегда очень важный шаг в жизни человека. При поиске того самого идеального места, следует учитывать все обстоятельства Вашей жизни. Например, если Вы состоите в браке, и у Вас есть дети, Вам нужно искать район, в котором есть приличная школа, а также различные инфраструктурные объекты: общественные парки, торговые центры, супермаркеты, рестораны и т. д.

    Мальта, может, и небольшой, но невероятно разнообразный остров. Поэтому один регион может кардинально отличаться от другого.

    Некоторые районы для приобретения недвижимости на Мальте, популярные среди иностранцев:

    • Слима
    • Сент-Джулианс
    • Валлетта (столица Мальты)
    • Меллиха и др.

    Потрясающий вид на море, удобное расположение всех основных инфраструктурных объектов, отлично организованный общественный транспорт и, в придачу, множество хороших школ, – всё это Вы найдёте в каждом из вышеперечисленных мест. Квартиры здесь обычные, но Вы также можете приобрести уникальные старинные дома с историей, виллы или коттеджи.

    Покупка недвижимости на Гозо может также принести хороший возврат на инвестиции в долгосрочной перспективе, поскольку цены растут каждый год. Поэтому цены на недвижимость в этих районах могут быть выше, чем в других.

    Преимущества покупки недвижимости на Мальте

    Возможно, Вы думаете, что жить на прекрасном, залитом солнцем острове в Средиземном море, — это роскошь, которую могут позволить себе только очень богатые люди. Но в случае с Мальтой это не так.

    В то время, как европейский рынок недвижимости переживает спад, мальтийский рынок заработал себе завидную репутацию своей стабильностью с отличной окупаемостью инвестиций.

    Это объясняется тем, что недвижимое имущество на Мальте существует в рамках правовой системы, подразумевающей различные льготы. Недвижимое имущество не облагается налогом на собственность или богатство, тем самым побуждая многих иностранцев приобрести недвижимость на островах Мальта или Гозо.

    Дополнительно к привлекательным налоговым условиям для владеющих недвижимостью на Мальте иностранцев, другие факторы также способствуют дальнейшему развитию сектора недвижимости. К примеру, новая политика строительства высотных домов.

    Фактически, дополнительная застройка на базе существующих зданий в определённых районах Мальты значительно увеличила возможность возврата инвестиций. Если Вы не являетесь гражданином страны-участницы ЕС, Вам необходимо потратить определенную минимальную сумму, для того, чтобы получить Разрешение на покупку недвижимости.

    Разрешение на приобретение недвижимого имущества (Acquisition of Immovable Property или AIP) выдаётся Министерством финансов, как правило, в течение двух месяцев с момента подачи заявления.

    Условия покупки недвижимости (физическими лицами)

    В качестве средства повышения мобильности рынка недвижимости и привлечения дальнейших инвестиций в недвижимость на островах мальтийское правительство разработало ряд мер, которые подняли рынок на более высокий уровень и улучшили перспективы надежных инвестиций.

    Покупка недвижимости на Мальте резидентами ЕС

    Гражданам ЕС, которые непрерывно проживают на острове в течение минимум 5 лет, предоставляется возможность покупать недвижимость без необходимости получать Разрешение на приобретение недвижимого имущества (Acquisition of Immovable Property или AIP).

    Те граждане ЕС, которые не проживали на Мальте непрерывно в течение минимум 5 лет до даты приобретения недвижимого имущества, также имеют право на приобретение имущества без соответствующего разрешения (AIP) в случае, если такое недвижимое имущество станет их основным местом жительства, или является необходимым для ведения коммерческой деятельности или предоставления услуг.

    Между тем, граждане всех стран-участниц Европейского союза, которые не проживали на Мальте непрерывно в течение минимум 5 лет, обязаны получать Разрешение на покупку недвижимого имущества (AIP), если приобретаемое имущество не станет их основным местом жительства.

    Покупка недвижимости на Мальте нерезидентами ЕС

    Лица, не являющиеся гражданами стран-участниц Европейского союза, также вправе приобретать недвижимое имущество на Мальте. Это возможно посредством получения Разрешения на приобретение недвижимого имущества (AIP), при условии, что имущество станет их основным местом жительства.

    Группа лиц (за исключением коммерческого партнёрства, созданного и управляемого из страны-участницы ЕС) может свободно приобретать недвижимое имущество, необходимое для осуществления той деятельности, которая обозначена в соответствующих учредительных документах. При условии, что конечными бенефициарами являются владельцы–граждане ЕС.

    Коммерческое партнёрство, созданное и управляемое из страны-члена ЕС (включая Мальту) имеет право приобретать недвижимое имущество, необходимое для осуществления той деятельности, которая была обозначена в соответствующих учредительных документах. При условии, что 75% уставного капитала принадлежит гражданину/гражданке/гражданам стран-участниц ЕС.

    Любой другой группе лиц потребуется Разрешение, которое выдаётся только в том случае, если недвижимое имущество будет использоваться в рамках промышленного или туристического проекта или для совершения инвестиций в развитие экономики Мальты.

    На Мальте есть определенные зоны, которые называют ‘особые экономические зоны’, где отсутствуют ограничения на приобретение недвижимости.

    Эксклюзивные элитные районы для приобретения недвижимости включают:

    Форт Шамбре (Fort Chambray) на окраине города Айнсилем, остров Гозо; Мадлена (Madliena Village, Madliena); комплекс Портомасо (Portomaso Development), Сент-Джулианс (St Julians); Смарт сити (Smart City); Комплекс Сан-Лоренц Кемпински, остров Гозо (San Lawrenz Kempinski Development, Gozo); Форт Кембридж, Слима (Fort Cambridge, Sliema); Комплекс Коттонера (Cottonera Development); остров Маноэль, Гзира и Слима (Manoel Island/Tigne Point, Gżira and Sliema); Апартаменты Тас-Селлум, Меллиха (Tas-Sellum Residence, limits of Mellieħa); Та'монита Резиденс, Марсаскала (Ta’ Monita Residence, Marsascala); Пендер Плейс и Меркури Хаус, Сент-Джулианс (Pender Place and Mercury House, St Julians); Метрополис Плейс, Гзира (Metropolis Place, Gżira); и Виста Поинт, Марсалфорн, Гозо  (Vista Point, Marsalforn, Gozo).
     

    Система налогообложения при передаче права собственности на Мальте

    Льготная налоговая ставка для лиц, которые передают имущество новому покупателю при продаже, является одной из причин, по которым иностранцы заинтересованы в инвестировании в недвижимость на Мальте.

    В этом контексте «передачей» называют любые уступки или передачу права на собственность.

    Любая передача недвижимости, расположенной на Мальте, и соответствующих прав подпадают под условия начисления окончательного налога, согласно статье 5А Мальтийского закона о подоходном налогообложении (article 5a of the Malta Income Tax Act).

    По умолчанию, на передачу недвижимого имущества, расположенного на Мальте, распространяется окончательный налог в размере 8%. Однако, в ряде случаев, обозначенных в следующей таблице, применяются другие ставки окончательного налога:

    Ставка окончательного удерживаемого налога

     

    2% от суммы сделки

    Передаваемое имущество принадлежало одному или двум физическим лицам, которые заявили в акте о приобретении, что данное имущество приобреталось как их основное место жительство, либо под строительство основного места жительства; сделка происходит не позднее трёх лет с даты покупки.

    5% от суммы сделки

    Передаваемое имущество не приобреталось в рамках проекта; сделка происходит не позднее пяти лет с даты покупки.

    5% от суммы сделки

    Передача имущества, расположенного в Валлетте, приобретённого до 31 декабря 2018 года, и, если это имущество было отреставрировано и/или восстановлено, а работы сертифицированы Управлением по охране окружающей среды и планирования Мальты (MEPA) до 31 декабря 2018 года. Такая передача должна производиться не позднее, чем через пять лет от 31 декабря 2018 года.

    7% от суммы сделки

    Отреставрированное имущество, уведомление о намерении продажи которого не было предоставлено до 17 ноября 2014 года.

    10% от суммы сделки

    Имущество, приобретенное до 1 января 2004 года, и намерение о продаже которого не было представлено Уполномоченному представителю в департамент государственных сборов до 17 ноября 2014 года.


    При передаче унаследованного недвижимого имущества разница между передаточной стоимостью и стоимостью приобретения (оценка имущества по договору causa mortis) облагается 12% окончательным налогом или 7% окончательным налогом по встречному удовлетворению, если имущество было унаследовано до 25 ноября 1992 года. 12% налог на прибыль также применяется в случае передачи недвижимого имущества, приобретенного путем дарения, если передача производится более, чем через пять лет после даты дарения.

    Освобождение от налога на передачу собственности

    Некоторые сделки освобождены от налога на передачу права собственности

    Сюда входят:

    • Дарения, осуществлённые лицом определенным членам семьи или благотворительным учреждениям;
    • Передача собственности, которая принадлежала и была занята лицом, приобретающим право собственности или, если это имущество использовалось в качестве его/ее основного места жительства непрерывно в течение трех лет, непосредственно предшествующих дате передачи. Освобождение от уплаты данного налога вступит в силу, если собственность будет передана в течение двенадцати месяцев с даты, когда продавец покинет помещение;
    • Разделение имущества между супругами по постановлению суда или по обоюдному согласию, или в случае развода;
    • Разделение имущества, которое является частью совместно нажитого имущества супругов или находится в их общей собственности;
    • Передача имущества от одной компании другой, если компании соответствуют условиям признания их компаниями, входящими в одну группу; и
    • Передача компанией имущества акционеру в процессе ликвидации компании или распределения активов, при соблюдении определённых условий.

    Гербовый сбор на Мальте

    При приобретении недвижимого имущества на Мальте, покупатель оплачивает Гербовый сбор в размере 5% от стоимости недвижимости.

    Приобретение лицом первого места жительства облагается пониженной ставкой Гербового сбора в размере 3,5%, если цена недвижимого имущества не превышает 150 000 евро (если превышает, первые 150 000 евро облагаются 3,5 % гербовым сбором, то, что свыше – 5% гербовым сбором).

    Стоимость имущества свыше 150 000 евро полностью облагается гербовым сбором по ставке 5%, если покупатель не намерен сделать недвижимость своим местом жительства.

    Понижение ставки гербового сбора до 3.5% распространяется только на лиц, которым не требуется получать Разрешение на приобретение недвижимого имущества (AIP), о котором говорилось выше.

    В соответствии с последними поправками в налоговое законодательство Мальты, при приобретении покупателем имущества в течение 2019 года в качестве единственного места жительства, и при отсутствии у покупателя другой недвижимой собственности в любой стране мира, первые 150 000 евро от стоимости приобретаемого имущества освобождаются от гербового сбора.

    Министр финансов в своей речи по бюджету на 2018 год также объявил, что в течение 2018 года возвращено до 3000 евро из гербовых сборов, уплаченных лицами при приобретении второго дома, при условии, что приобретатель не владеет другой собственностью, и что имущество, которое служило ему первым домом, было отчуждено.

    В этой же речи было объявлено о снижении гербового сбора с 5% до 2% при приобретении жилой недвижимости на острове Гозо и снижении гербового сбора с 5% до 2,5% при приобретении недвижимости в городской охраняемой заповедной зоне.

    При приобретении недвижимого имущества на Мальте гербовый сбор в размере 1% от стоимости приобретаемого имущества подлежит уплате при подписании предварительного договора купли- продажи (the promise of sale agreement), а остаток по договору купли-продажи подлежит налогообложению по применимой в этом случае ставке.

    Все граждане стран, не входящих в ЕС, должны заплатить гербовый сбор в размере 5% от стоимости, указанной в заключительном договоре купли-продажи.

     

    Процедура покупки недвижимого имущества на Мальте

    После того, как покупатель определится с выбором недвижимого имущества, заключается письменное соглашение, далее именуемое как предварительное соглашение (convenium), обязующее покупателя и продавца выполнить свои обязательства по передаче выбранной собственности. После подписания предварительного соглашения (convenium) осуществляется проверка законности права собственности на выбранный объект недвижимости, и, если результаты проверки будут удовлетворительными, в течение оговоренного периода времени подписывается окончательный договор купли-продажи.

    В случае, если покупателю для приобретения собственности на Мальте потребуется Разрешение на приобретение недвижимого имущества (AIP), следует подать заявление в Министерство финансов на выдачу такого Разрешения. Разрешение (AIP) должно быть получено до момента подписания окончательного договора купли-продажи. При подаче заявления на получение Разрешения на приобретение недвижимого имущества (AIP) следует приложить копию предварительного соглашения (convenium) к форме заявления.

     

    Аренда недвижимости на Мальте

    Аренда недвижимости на Мальте – простая и быстрая процедура. Договор аренды может быть подписан в течение нескольких дней после согласования всех аспектов арендодателем и арендатором. При соблюдении определенных условий, выручка от аренды недвижимого имущества на Мальте может, по усмотрению налогоплательщиков, облагаться налогом по окончательной ставке 15% от валовой арендной платы.

    Аренда недвижимого имущества, как правило, освобождается от налогообложения. Это значит, что с аренды имущества не взимается НДС. Следовательно, арендодатель не сможет потребовать уплаты НДС на расходы, понесенные на содержание сдаваемого в аренду имущества. Передача недвижимости также не облагается НДС.

    Однако существуют исключения из этого общего правила. Это означает, что аренда определённого имущества может рассматриваться как налогооблагаемая. В таких случаях лицо, являющееся плательщиком налога, будет обязано взимать НДС в соответствии с применимой ставкой и сможет требовать НДС на расходы, понесенные при содержании имущества и связанные непосредственно с его арендой.

    Эти исключения, среди прочих, включают:

    • Сдачу в аренду или предоставление жилья в помещениях, для которых необходимо получить лицензию, разрешающую сдачу в аренду или предоставление жилья в соответствии с Законом о туристических услугах на Мальте. Ставка НДС составляет 7%; и
    • Сдачу недвижимого имущества в аренду обществом с ограниченной ответственностью другому лицу, зарегистрированному в качестве налогового резидента в соответствии со Статьёй 10, при условии, что данное имущество будет использоваться для ведения хозяйственно-экономической деятельности. Ставка НДС, взимаемая с такой сделки, составит 18%.

    Мы будем рады Вам помочь

    Наша команда поможет Вам достичь желаемых результатов, работая на высочайшем профессиональном уровне. Компания Nexia BT – Ваш надежный партнер на Мальте.

    Свяжитесь с нами